복비 계산하는 방법, 계약 전에 얼마인지 확인하려면 이렇게
얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 “복비가 생각보다 많이 나왔다”고 하더라고요. 집값이나 보증금은 몇 억 단위라 감각이 무뎌지는데, 막상 중개보수 영수증을 보면 몇십만 원 차이가 꽤 크게 느껴집니다. 사실 복비는 공인중개사가 마음대로 정하는 돈이 아니라, 거래 종류와 금액에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 그래서 계약 전에 대략 얼마까지 나올 수 있는지만 알아도 불필요한 오해를 꽤 줄일 수 있어요.
복비는 정확히 어떤 돈일까
우리가 흔히 말하는 복비의 공식 명칭은 중개보수입니다. 공인중개사가 매물 확인, 권리관계 설명, 계약서 작성, 거래 당사자 조율 같은 일을 해주고 받는 비용이죠. 중요한 건 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 부담한다는 점입니다. 예를 들어 전세 계약을 했다면 세입자만 내는 게 아니라 집주인도 자기 몫의 중개보수를 따로 냅니다.
또 하나 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 요율표에 적힌 숫자는 ‘고정요금’이 아니라 대부분 ‘상한요율’입니다. 즉 그 금액을 반드시 내야 한다는 뜻이 아니라, 그 범위 안에서 협의할 수 있다는 의미에 가깝습니다. 물론 현장에서는 상한에 맞춰 안내되는 경우도 많지만, 계약 전에 어느 정도인지 알고 있으면 이야기를 꺼내기가 훨씬 편합니다.
주택 복비 계산은 거래금액부터 잡으면 쉽다
아파트, 빌라, 단독주택처럼 주택을 사고팔 때는 매매금액이 거래금액입니다. 6억 원짜리 아파트를 매수한다면 거래금액은 6억 원이고, 여기에 해당 구간의 상한요율을 곱합니다. 현재 일반적으로 쓰이는 주택 매매 중개보수 상한요율은 5천만 원 미만 0.6%, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%, 2억 원 이상 9억 원 미만 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7%입니다.
예를 들어 6억 원 아파트 매매라면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이라 상한요율 0.4%가 적용됩니다. 계산은 600,000,000원 × 0.004 = 2,400,000원입니다. 여기에 부가가치세가 별도로 붙을 수 있으니, 실제 청구액은 264만 원처럼 보일 수 있습니다. 중개사무소가 일반과세자인지, 간이과세자인지에 따라 부가세 안내가 달라질 수 있어 영수증도 같이 확인하는 게 좋습니다.
전세와 월세는 계산 방식이 조금 다르다
전세는 비교적 단순합니다. 전세보증금이 거래금액이 됩니다. 임대차 주택 기준으로는 5천만 원 미만 0.5%, 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%, 1억 원 이상 6억 원 미만 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%가 상한요율입니다.
예를 들어 전세보증금 3억 원이면 1억 원 이상 6억 원 미만 구간입니다. 300,000,000원 × 0.003 = 900,000원이 상한입니다. 여기에 부가세가 별도라면 99만 원까지 볼 수 있죠. 그런데 보증금이 낮은 구간에는 한도액이 따로 있는 경우가 있습니다. 5천만 원 미만 임대차는 상한요율이 0.5%여도 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 한도액 30만 원처럼 제한이 붙습니다.
월세는 살짝 계산이 필요합니다. 원칙적으로 거래금액은 보증금 + 월세 × 100으로 잡습니다. 보증금 1억 원, 월세 80만 원이라면 100,000,000원 + 800,000원 × 100 = 180,000,000원입니다. 이 경우 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이라 0.3%를 곱해 상한은 54만 원입니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱해 다시 계산하는 예외가 있습니다.
오피스텔과 상가는 주택과 다르게 봐야 한다
오피스텔은 이름은 익숙하지만 복비 계산에서는 조건을 따져야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고, 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 오피스텔은 별도 요율을 적용합니다. 이 경우 매매나 교환은 0.5% 이내, 임대차는 0.4% 이내에서 정해집니다.
그 조건에 맞지 않는 오피스텔이나 상가, 토지, 공장 같은 주택 외 부동산은 보통 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 그래서 같은 3억 원 거래라도 주택인지, 요건을 갖춘 오피스텔인지, 상가인지에 따라 복비 체감이 꽤 달라집니다. 특히 상가 임대차는 권리금, 관리비, 부가세 같은 이야기가 같이 따라오는 경우가 많아 계약 전 비용표를 한 번에 받아두는 편이 속이 편합니다.
계약 전에 확인하면 좋은 것들
복비는 계약서 쓰는 날 갑자기 계산하면 당황하기 쉽습니다. 집을 보러 다닐 때부터 대략적인 범위를 알고 있으면 예산을 훨씬 현실적으로 잡을 수 있습니다. 저는 개인적으로 매물 가격, 취득세나 이사비, 복비까지 한 줄에 같이 적어보는 방식을 좋아합니다. 몇 억짜리 계약에서도 결국 당장 빠져나가는 현금은 따로 계산해야 하니까요.
- 거래 대상이 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지 먼저 확인합니다.
- 매매, 전세, 월세 중 어떤 계약인지 구분합니다.
- 월세라면 보증금 + 월세 × 100으로 거래금액을 계산합니다.
- 해당 구간의 상한요율과 한도액을 같이 봅니다.
- 부가가치세가 별도인지 영수증 기준으로 확인합니다.
- 계약 전 중개보수 예상액을 문자나 안내서로 받아둡니다.
참고로 요율은 지역별 조례와 법령 개정에 따라 달라질 수 있어, 실제 계약 직전에는 지자체 중개수수료 안내나 한국공인중개사협회 요율표를 확인하는 게 가장 정확합니다. 기준 확인에 참고한 공개 자료는 파주시 중개수수료 안내 https://www.paju.go.kr/www/www_02/housing/housing_property/housing_property_01.jsp 와 한국공인중개사협회 중개보수 요율표 https://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp 입니다.
복비는 아깝게만 느끼면 계속 찝찝하고, 모른 채 내면 더 찝찝한 비용입니다. 그런데 계산 구조를 알고 나면 적어도 “왜 이 금액이 나왔는지”는 판단할 수 있습니다. 큰 계약일수록 작은 숫자 하나가 실제 현금 몇십만 원, 몇백만 원 차이로 이어지니 계약서 쓰기 전 5분만 계산해두는 습관이 꽤 든든합니다.
