근저당설정비용 계산하는 방법, 대출 전에 이렇게 보면 덜 헷갈립니다
얼마 전 지인이 집을 담보로 대출을 알아보다가 “대출금리만 보면 되는 줄 알았는데, 근저당설정비용이 따로 있더라”라고 하더라고요. 사실 부동산 담보대출은 이자만 계산하면 끝나는 일이 아닙니다. 은행이 담보권을 확보하기 위해 등기부에 근저당권을 설정하는 과정이 있고, 이때 세금과 수수료가 붙습니다.
근저당설정비용은 말 그대로 근저당권을 등기할 때 드는 비용입니다. 보통 주택담보대출, 전세자금대출의 일부 담보 설정, 사업자 담보대출에서 자주 등장합니다. 금액이 아주 작지는 않아서 대출 실행 전에 대략이라도 계산해두는 게 좋습니다.
근저당설정비용은 어디에 쓰이는 돈일까
근저당은 은행이 돈을 빌려주면서 “혹시 돈을 못 갚으면 이 부동산을 담보로 권리를 행사할 수 있다”는 내용을 등기부에 올리는 절차입니다. 여기서 비용이 생기는 이유는 등기를 하면서 세금과 법무사 업무비, 각종 증지 비용이 들어가기 때문입니다.
보통 근저당권 설정액은 실제 대출금보다 크게 잡힙니다. 예를 들어 2억 원을 빌려도 근저당 설정액은 2억 4천만 원처럼 대출금의 120% 안팎으로 정해지는 경우가 많습니다. 은행이 이자, 지연손해금 같은 위험까지 감안하기 때문입니다. 그래서 비용 계산의 기준도 실제 대출금이 아니라 근저당 설정액인 경우가 많습니다.
대략 얼마인지 계산하는 방법
근저당설정비용에서 가장 크게 보는 항목은 등록면허세와 지방교육세입니다. 일반적으로 근저당권 설정 등기 때 등록면허세는 채권최고액의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%로 계산됩니다. 여기에 등기신청수수료, 법무사 보수, 부가세 등이 더해집니다.
예를 들어 대출금이 2억 원이고 은행이 채권최고액을 120%로 잡는다면 근저당 설정액은 2억 4천만 원입니다. 이때 등록면허세는 약 48만 원, 지방교육세는 약 9만 6천 원입니다. 세금만 합쳐도 약 57만 6천 원이 되는 셈입니다. 여기에 법무사 비용과 등기 관련 수수료가 붙으면 실제 부담액은 더 올라갑니다.
- 대출금 1억 원, 설정액 1억 2천만 원: 세금 약 28만 8천 원
- 대출금 2억 원, 설정액 2억 4천만 원: 세금 약 57만 6천 원
- 대출금 3억 원, 설정액 3억 6천만 원: 세금 약 86만 4천 원
다만 은행별 설정 비율, 감면 여부, 법무사 보수 기준에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다. 그래서 대출 상담을 받을 때 “근저당 설정 관련 고객 부담 비용이 얼마인지”를 숫자로 물어보는 게 제일 빠릅니다.
은행이 내는 비용과 내가 내는 비용
예전에는 담보대출을 받을 때 소비자가 근저당설정비를 부담하는 일이 흔했습니다. 그런데 지금은 대출 종류와 약정 방식에 따라 은행이 부담하는 항목도 있고, 고객이 부담하는 항목도 나뉩니다. 금융감독원과 은행권 안내에서도 담보 설정 관련 비용은 항목별 부담 주체를 확인하도록 안내합니다.
실무에서는 인지세처럼 은행과 고객이 나눠 내는 비용, 근저당 설정 관련 세금과 수수료처럼 상품 조건에 따라 처리되는 비용, 그리고 말소 비용처럼 나중에 고객이 부담하는 경우가 많은 비용이 섞여 있습니다. 같은 2억 원 대출이라도 A은행과 B은행의 안내 금액이 다르게 느껴지는 이유가 여기에 있습니다.
특히 중도상환수수료, 국민주택채권 매입 여부, 감정평가비까지 함께 안내받으면 머릿속이 꽤 복잡해집니다. 이럴 때는 비용을 한 장에 나눠 적어보면 좋습니다. 대출 실행일에 빠져나가는 돈, 매달 갚는 돈, 대출 종료나 갈아타기 때 드는 돈으로 나누면 훨씬 선명해집니다.
근저당설정비용을 볼 때 자주 놓치는 부분
첫째, 채권최고액 기준을 놓치기 쉽습니다. 상담원이 “설정은 120%로 잡습니다”라고 말하면 실제 대출금에 1.2를 곱한 금액을 기준으로 세금이 계산된다고 보면 됩니다. 3억 원을 빌린다고 해서 무조건 3억 원 기준으로 비용이 나오는 게 아닙니다.
둘째, 근저당 말소비용은 별도일 수 있습니다. 대출을 다 갚거나 다른 은행으로 갈아탈 때 기존 근저당을 지워야 하는데, 이때도 등기 수수료와 법무사 비용이 생길 수 있습니다. 금액은 설정 때보다 작게 느껴지는 편이지만, 대환대출을 계산할 때 빠뜨리면 실제 절감액이 줄어듭니다.
셋째, 셀프 등기를 생각하는 분도 있습니다. 이론상 본인이 직접 등기 절차를 진행할 수 있는 경우가 있지만, 담보대출 실행과 동시에 은행 일정에 맞춰 움직여야 해서 현실적으로는 법무사를 통하는 일이 많습니다. 시간 비용까지 생각하면 무조건 직접 하는 쪽이 유리하다고 말하기는 어렵습니다.
대출 전에 이렇게 확인하면 편합니다
근저당설정비용은 “대출금 곱하기 몇 퍼센트”로 단순하게 끝나는 비용이 아닙니다. 그래도 흐름은 어렵지 않습니다. 먼저 대출금이 얼마인지 보고, 은행이 채권최고액을 몇 퍼센트로 잡는지 확인한 뒤, 등록면허세와 지방교육세를 계산하면 큰 틀이 잡힙니다.
상담할 때는 이렇게 물어보면 좋습니다. “채권최고액은 얼마로 설정되나요?”, “설정 비용 중 제가 부담하는 항목은 무엇인가요?”, “대출 상환 후 말소비용은 어느 정도인가요?” 이 세 가지만 확인해도 나중에 예상 못 한 비용 때문에 당황할 가능성이 줄어듭니다.
솔직히 대출 서류를 보면 숫자도 많고 용어도 딱딱해서 피곤합니다. 그래도 근저당설정비용은 한 번 구조를 알아두면 다음 대출이나 대환 때도 계속 써먹을 수 있습니다. 금리 0.1% 차이만큼이나 초기 비용도 실제 부담에 영향을 주니, 대출금액과 설정액을 나란히 적어놓고 비교해보는 습관이 꽤 든든합니다.
